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攸關300萬租屋族權益的租賃專法已於6月27日正式上路,未來市面上各式租屋契約將全面納管,民眾新簽訂的契約都必須受新法限制,房東不能再超收電費、多收押金,包租代管制度也從社會住宅擴及到一般租賃房屋,未來租賃權利將更有保障。

根據內政部統計,全台約有98.5萬戶的家庭有租屋需求,以一戶平均2.69人計算,共有265萬人;加上約26萬的租屋學生,全台有近300萬人口仰賴租屋解決居住問題,占全部人口八分之一。

◎租屋契約全面納管

現行租賃規範散落在民法、土地法及消費者保護法等法規,所以不易訂定合理公平的租賃契約,導致租賃權利義務關係不對等及租賃糾紛處理不易等問題,因此,政府推動「租賃住宅市場發展及管理條例(租賃專法)」,日前已正式上路,內政部之後將陸續發布一般租賃契約、包租契約、轉租契約、代管契約等4項契約,將各式租屋契約全面納管。

租賃專法施行後,民眾新簽訂的租賃契約都應受新制定型化契約應記載(約定)及不得記載(約定)事項的限制,包括明定押金不得超過2個月、解約後應返還押金、水電費負擔方式、不得臨時調漲水電費費用、房東負有修繕責任、不得拒絕房客要求申報租金、房客惡意遲繳租金的處理方式等。

目前租屋市場上民眾普遍常見的問題便是房東超收電費,專法上路後,房東計算電費的方式不得超過台電夏季電費,不良房東長期以來變相剝削租屋族的情況將獲得解決。內政部次長花敬群說:『(原音)實務上我們會看到有些房東把電費訂的好高,一度6塊、一度10塊,這樣子的問題其實在應記載不應記載事項裡面,後續我們就會做管制,你今天只要超過台電所訂的夏季最高電費,基本上,就算你寫在契約裡面也不算數,房客就可以要求只付台電的那個電價,而不是讓房東也可以賣電,我想這個事情,後續我們會有搭配的一個管理。』

在租賃專法施行後所簽訂的契約都必須適用新法,但在專法上路前所簽訂的契約仍視為有效,不過,契約一旦到期後,若要續約,就必須比照新法辦理。

◎包租代管擴及一般租賃房屋

租賃專法的另一個重點在於落實包租代管服務制度。租賃住宅服務業包括「包租業」及「代管業」,包租業是業者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;代管業則是接受房東委託,管理出租的房屋,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等。

專法上路後,租賃住宅服務業屬於許可行業,需申請經營許可,並完成公司登記、繳存營業保證金、設置至少1名租賃住宅管理人員,並加入同業公會、申領登記證後,才能開始營業。專法也設立損害代償機制,發生糾紛時,房東可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會調處,要求由業者已繳存的營業保證金代為賠償。

而包租代管制度要能成功,關鍵在於房東願意將空屋交給專業經營者管理。因此,專法對房東提供租稅優惠,房東只要將房屋交給專業者管理,可享有每屋每月最高新台幣6千元租金所得稅免稅;超過6千元部分,得扣53%為必要耗損費用,其餘才報所得稅。專法也授權地方政府自訂減免地價稅與房屋稅等規定,以增加房東的誘因。花敬群說:『(原音)租金所得每一戶每一個月有6千塊的免稅額,超過6千塊到2萬塊之間,我們有53%是列舉為他的成本,意思也就是說大概你一個月租金2萬塊的房子,你實質上收了2萬塊,但是你在申報所得稅的時候,你大概只要申報6,580塊,你雖然實際上拿了2萬塊的房租,但你報所得稅的時候,你的報稅所得其實只有6,580塊,其他1萬3千多塊就是屬於你的成本或免稅範圍。』

包租代管專業服務制度目前已運用在社會住宅的推行,未來擴及到一般租賃住宅後,將能全面提升租屋管理服務品質,不但對房東、房客都更有保障,也有助於租賃住宅服務業發展,健全台灣整體租賃市場,解決「黑數」問題。

目前全國共有180萬戶租屋及低度用電住宅,內政部評估,租賃條例施行後,5年內,將有四分之一、45萬戶住宅導入包租代管制度,估計約可帶來9千個工作機會,國內GDP成長約可達新台幣920億。

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